Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA)

Come guadagna

I ricavi sono il canone mensile incassato dai residenti nei complessi di proprietà, più commissioni minori per servizi come parcheggio o depositi per animali. Poiché i contratti d'affitto durano tipicamente circa un anno, la crescita dei canoni si riflette gradualmente man mano che i contratti scadono e vengono rinnovati ai prezzi di mercato correnti, non tutta in una volta; occupazione e ritmo degli aumenti sui rinnovi e sui nuovi contratti sono le due leve che muovono di più i ricavi.

Possedere circa 105.000 unità concentrate nelle aree metropolitane della Sun Belt permette all'azienda di ripartire i costi di gestione immobiliare, manutenzione e tecnologia su una base più ampia rispetto a locatori locali più piccoli, e le facilita l'accesso ai mercati dei capitali. Non è un vantaggio durevole come lo sarebbe un brevetto o un effetto di rete — qualunque concorrente ben capitalizzato può costruire o acquistare appartamenti negli stessi mercati — ma la scala offre comunque un margine di costo continuativo nella gestione quotidiana.

Le persone hanno bisogno di un'abitazione a prescindere dal ciclo economico, il che rende la domanda di appartamenti più stabile della maggior parte dei business, ma la crescita dei canoni e l'occupazione si muovono comunque con i mercati del lavoro locali e, soprattutto, con quanta nuova offerta di appartamenti i concorrenti immettono negli stessi sottomercati nello stesso periodo. Un'ondata di nuove costruzioni può tenere bassi i canoni anche a economia generale in salute.

Rischi principali

• Nuova offerta nei mercati della Sun Belt — L'azienda segnala che i livelli elevati di nuove costruzioni residenziali in diversi mercati della Sun Belt negli ultimi anni hanno aumentato la concorrenza e messo sotto pressione il potere di prezzo dei locatori, inclusa se stessa.
• Concorrenza da altre forme abitative — I residenti possono scegliere complessi concorrenti, case unifamiliari in affitto, case prefabbricate o condomini, e i locatori rivali possono offrire sconti o canoni più bassi per sottrarre inquilini.
• Regolazione dei canoni e normativa locale — Cambiamenti nel controllo dei canoni, nei codici edilizi o nelle norme ambientali negli stati e nelle città in cui l'azienda opera potrebbero aumentare i costi operativi o limitare la capacità di aumentare i canoni.